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　　北京宸园项目即将揭开神秘面纱，面积段涵盖140、145、165、220及255平米，其中140-160平米为主力户型。值得一提的是，每户预计赠送约13平米的额外空间，得房率高达88%。项目预计开盘均价为11万/平米。

　　中建智地联合体于今年6月13日以112亿元的底价成功摘得酒仙桥、前苇沟及中关村朝阳园北区地块。8月12日，北京市规划和自然资源委员会披露了朝阳区酒仙桥地块及朝阳区前苇沟地块的住宅用地规划，并进入了公示阶段。此前，酒仙桥地块的案名已经对外公布——“北京宸园”。

　　根据此前的挂牌文件，酒仙桥地块被分为两个地块，总建筑面积约为3.76万平米，规划住宅面积为10.16万平米，容积率为2.5/2.8，地块的销售指导价为12.5万/平米。

　　最新的规划信息显示，两个地块合计规划了14栋楼，其中较大的西侧了8栋楼，较小的东侧了6栋楼。西侧0007地块的总用地面积为2.46万平米，地上建筑面积为6.90万平米。

　　值得注意的是，根据此前的地块出让信息，该地块东侧包含为一处幼儿园建设用地，把幼儿园放到两个地块中间，更加方便两个地块组团孩子上学。根据最新规划，幼儿园被挪到了0007地块的最南角。这样的改动牺牲了一些东地块孩子上学的便利性, 但更有利于园林的规划，北京宸园中心园林将是很大的卖点。

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　　建面约140㎡、165㎡、220㎡249㎡，其中140-160平米为主力户型，预计开盘均价为11万/平米，得房率高达88%，总价1500万起，中建智地物业；后续，将引入名校清华附中入驻酒仙桥板块。

　　165平米户型大概如下：三面宽设计，采用经典的飞机户型布局，南北通透，采光和通风俱佳。双卫全明两个卫生间均朝向户外，保证了充足的自然光线。南向三面均设有半赠送阳台，增加使用空间的同时，也提供了更多的自然光。户型设计中特别考虑了储物需求，配有专门的收纳空间和独立家政间，使生活更加便捷。

　　220平米户型大概如下：四面宽设计：宽敞的居住空间，南北通透，保证了良好的通风和采光条件。大横厅，开放式的设计，提供了更大的生活和娱乐空间。11扇窗户多个窗户的设计确保了室内充足的自然光线，同时也增添了室内的通透感。

　　据了解，项目将于8月24日项目开发布会，将公布产品详细信息；8月底售楼处对外开放；预计9月10日样板间正式开放，9月底项目正式开盘。

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　　北京宸园作为一座融合山水理念的高端住宅项目，不仅在建筑设计上独具匠心，更在居住体验上力求完美，将成为酒仙桥板块乃至整个北京的一个标志性居住典范。

　　山水呼应：北京宸园在社区内部精心打造了大面积的水景，每一栋楼前都设有“三合水系”，风水极佳，旨在呼应朝阳区的山水城市主题。

　　山水园林：以宋代园林为灵感半岛·BOB官方网站，社区内部的主峰高耸，山顶设有瀑布，瀑布垂落，营造出山水相依的自然美景。

　　配套设施：社区内还配备了行政酒廊、瑜伽馆、健身房和游泳池等设施，项目提供五星级酒店级别的服务，为居民带来尊贵的居住体验。

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　　说实话，北京宸园填补了酒仙桥区域的高端住宅空白，与周边项目如壹亮马、融创壹号院、融创ONE9形成一定的互补。然而，能否支撑起高价定位，还需要市场检验。

　　以旁边的壹亮马为例，目前的挂牌价约为8.4万/平米，但实际成交价可能会跌至8万/平米或更低，甚至接近7.9万/平米。相比之下，北京宸园的指导价为12.5万/平米，在当前的市场环境下，要想维持这一价格水平几乎是不可能的。

　　壹亮马是由五家开发商共同开发的项目，由于各家在决策过程中存在分歧，最终导致了交付时的质量缩水，引发了业主维权事件。再加上缺乏学区房的优势，壹亮马不得不面对市场价格跌破的情况。

　　至于隔壁的混居二手房阳光上东，并不构成北京宸园的直接竞品。在朝阳区二手房价格普遍下滑的背景下，即使是次新小区如阳光上东，无论是两居室还是三居室，也未能幸免于价格下跌的趋势，且跌幅相当明显。

　　阳光上东作为朝阳区的次新小区，虽然升值速度一直较慢，但在市场波动时，价格下跌却毫不含糊。因此，可以预见的是，那些有远见的改善型业主很可能会选择置换到北京宸园，以寻求更高的居住品质和更好的投资回报。

　　其实，北京宸园的定位与附近的缦合北京、壹亮马、融创one9、泛海世家等高端豪宅项目相似，旨在为居住者提供高品质的居住环境和服务。

　　考虑到周边几个豪宅项目以及附近的次新楼盘，再加上丰台分钟寺的“三兄弟”项目仍然维持在11万/平米的价位，我们可以推测北京宸园的开盘价格不会低于11万/平米。然而，顶着12.5万/平米的指导价销售几乎是不可能的，除了个别位置极佳的楼王高楼层可能会有所例外。

　　酒仙桥位于东北四环边，与朝阳公园板块毗邻，与望京CBD核心区仅一路之隔，与太阳宫的四大神盘（红玺台、太阳公元、火星园、丰和园）遥相呼应。这三个板块是朝阳区典型的豪宅集中区。目前，这些板块的二手豪宅也在经历价格下调，新房市场也将受到影响，因此北京宸园需要在产品品质上下足功夫。

　　确实，酒仙桥是今年北京最受瞩目的新地块之一。然而，在朝阳区内比较，我认为酒仙桥的房价比太阳宫还要高，这有点超出预期。

　　太阳宫的环线位置更佳，且拥有朝阳区最好的学区资源，初中可以直升附朝阳学校。更重要的是，太阳宫的学区经过了历史的考验。

　　当然，正如前面提到的，酒仙桥板块未来将引入清华附中这样的名校，这将对该板块产生积极影响；但在当下，该区域尚不具备优质的教育资源。酒仙桥地块，从体量上来说，确实是名副其实的地王。不过，开盘能否达到12.5万/平米的指导价，还需要打上一个大大的问号。

　　交通是其一大短板，路网密度较低，特别是在大山子桥附近，拥堵问题严重，可以说是365天无一日不堵。好在，未来道路将会进行扩建，还有四个大地块即将入市，目前还在拆迁阶段；过去，酒仙桥地区存在许多老旧住宅区，产权复杂，拆迁难度大，城市界面较差。

　　随着一系列高品质住宅的建设，如果能引入一两所优质学校，并打造高档的商业综合体，酒仙桥有望实现华丽转身。

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